网民同志：

您好！您留言反映的问题已收悉，现将有关情况回复如下：

一、关于复工交房事宜。该项目自复工以来，已完成外墙漆施工、窗框安装、地下室板面施工等，工程量约2620万元。正在进行屋面防水、地下室抹灰、水电安装预埋等。在复工资金的筹措上，保交楼专项借款到位700万元；其余为施工单位垫资建设（其中，市政府通过支付施工单位在其他市政项目工程款的方式先行措筹500万元）。

二、关于“保交楼”借款事宜。该项目保交楼贷款额度为5800万元，而至今放款仅为700万元，导致项目进展非常缓慢。该项目保交楼贷款使用不高效的主要原因：一是州建投顾虑保交楼资金收回有风险，要求项目进入破产程序后才能大额度放款，国家九部委“保交楼”文件要求，保交楼资金不管进不进入“破产”程序，都是优先偿还债权。二是州建投要求抵押物品十分苛刻。如，抵押物原则上只能是住房，而不能是商业。另，住房只能按50%比例放款，车库（位）只能按1个车库（位）贷款款1万元，且只能是产权车库（位），人防车位除外。恳请：上级领导帮助协调州建投在执行此项政策时，能结合项目实际，以有利于推动项目进展为原则，在不违背省级要求的情况下适当放宽执行标准，以发挥“保交楼”专项借款政策的最大效能。

三、关于“进破”工作事宜。该项目于4月20日向州法院提交了进破申请，审查时限至今已超过四个多月，仍无实质性进展，现存在的主要问题为：一是因文山州宏顺房地产开发有限责任公司严重资不抵债，债务人申请破产清算，而州法院在立案审查时又要求要有明确的投资人。二是文山州中级法院要求在立案审查时要有具体可操作且经全体债权人同意的财产分配方案。由于未进入破产程序，很多事宜存在较大不确定性，要求出具具体可操作且经全体债权人同意的财产分配方案，在项目可能存在的收益尚无法明确的情况下，此要求难以落实，无法做财产分配方案。此外，根据企业破产法的规定，也没有明文规定申请企业破产时要提供财产分配方案。（根据《企业破产法》第二条之规定，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的即达到破产条件。）三是州自然资源和规划局要求：项目欠缴的土地出让金列为优先债权，优先偿还土地出让金后才能进入破产程序，导致项目进入破产程序受阻。恳请：上级领导协调文山州中级法院加快项目破产立案审查进度。

四、关于完善土地手续方面事宜。该项目于2013年6月17日由文山州宏顺房地产开发有限责任公司通过土地招拍挂取得该项目的土地使用权，土地招拍挂活动经过文山州七都公证处公证确认。该宗地竞价情况如下：起叫价180万元/亩（2700元/平方米），竟得价800万元/亩（12000元/平方米，土地竟拍价是起叫价的四倍多，严重偏离市场价格）。土地竟拍价严重偏高的主要原因：一是2010年5月7日，文山州宏顺房地产开发有限责任公司与云南省文山汽车运输经贸总公司签订《房地产联合开发协议书》，约定顺城百世兴项建设用地按每平方米5000元计算开发成本。2012年8月27日，云南文山交通运输集团公司与文山州宏顺房地产开发有限责任公司签订《联合协议承诺书》载明“文山州宏顺房地产开发有限责任公司承诺，不论文山州国土资源储备中心最终出让该片土地的价格是多少，文山州宏顺房地产开发有限责任公司皆按联合协议约定5000元的价格支付给云南文山交通运输集团公司”。二是土地竞得价800万元/亩减去与交通集团约定的开发成本（333万元/亩，5000元/平方米）外，也已虚高，偏离正常市场价（180万元/亩，2700元/平方米）。以上即是导致土地价格偏高、也是导致该项目严重资不抵债和烂尾的主因。2017年9月8日，文山州国土资源局起诉文山州宏顺房地产开发有限责任公司要求按土地竟拍价（800万元/亩）支付尚欠的土地出让金5721.828万元。案件经文山州中院审理判决确认双方签订的《国有建设用使用权出让合同》合法有效，由文山州宏顺房地产开发有限责任公司向文山州国土资源局支付尚欠的土地出让金及违约金，驳回州国土局的其他诉讼请求。文山州国土资源局不服一审判决，上诉至云南省高级人民法院后，省高院维持一审判决。由于该项目土地价格严重偏离市场价格，首要必须解决土地价格回到合理市场价的问题，方有可能化解整治该烂尾楼项目。（目前宏顺公司和原文山交通运输集团公司的有关负责人已被立案查处。）

文山市房地产开发项目历史遗留问题整治工作专班                
2023年9月27日        ;