一、出台背景
自上世纪末开始，随着我市住房制度的改革和住房保障体系的不断完善，物业管理与服务扮演着越来越重要的角色，如何让居民拥有健康、舒适、便利、安全的居家环境，如何有效提升居民的人居环境，是各级各部门必须履行的职责。但是在实践中也难免出现各类物业服务纠纷，主要表现为小区业主或业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等责任主体的角色错位，互相侵蚀和危害着对方的合法权益，并且各部门的监督和管理职责不明确，物业管理纠纷得不到及时妥善的解决。
尽管《民法典》、国务院《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《云南省物业管理规定》等法规规章已经对各责任主体的职能职责、权利义务等作出规定，但是至今我市仍然没有一部系统完善、操作性强的地方性规章来规范我市的物业管理与服务工作，上位法的规定也需要各地方根据其实际情况，对有关内容加以明确化、具体化，旨在有效解决物业管理活动中的各类矛盾和问题。
为使我市物业管理更进一步规范化，有效提升我市人居环境，提高我市物业管理与服务的质量，急需制定一部操作性强、明确具体的地方性规章，从事前、事中、事后全过程对文山市的物业管理加以规范，切实有效解决物业管理和服务的各类矛盾和问题。
二、物业管理和物业服务的含义
本办法所称物业管理，是指业主对建筑物共有部分行使共同管理权，在物业管理区域内设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业或者其他管理人、使用和维护物业等活动。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定向业主提供建筑物及其附属设施养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。
三、适用范围
本办法适用于本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监督管理活动。
四、制定依据
《办法》制定的依据主要以下两个方面：
（一）《办法》依据的法律法规
1.《中华人民共和国民法典》；
2.国务院《物业管理条例》。
（二）《办法》参照的行政规章
1.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》；
2.国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》；
3.《云南省物业管理条例》；
4.《云南省物业服务收费管理实施办法》；
5.《云南省物业服务导则（试行）》；
6.《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》等；
7.《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见》（云建房〔2015〕155号）。
五、主要内容解读
《办法》主要分为七个章节共六十五条：
第一章为总则（第一条至第八条），主要内容有物业管理的定义、应遵循的原则，住房和城乡建设、街道办事处（乡镇人民政府）的职责，并由街道办事处（乡镇人民政府）负责建立涉及各部门参与的物业管理联席会议制度，及时协调解决物业管理活动中的各类矛盾纠纷，明确了物业管理行业协会的职责和作用。
第二章为物业管理区域（第九条至第十五条），主要明确了物业管理区域的划分原则、划分主体，重点明确了物业服务用房的配建标准和原则，包括配建建筑面积的下限和位置，以及自然资源行政主管部门和行政审批相关部门在规划、竣工验收的审查审批把关职责，还明确了资料移交和保管义务内容。
第三章为业主大会及业主委员会（第十六条至第三十一条），主要内容包括：业主的定义，以及业主的权利和义务；业主大会的组建和成立，业主大会可以决定的事项；业主委员会委员的条件，业主委员会的职责；业主委员会委员禁止的行为，终止业主委员会委员的情形和程序。
第四章为物业的使用及维护（第三十二条至第四十一条），主要内容：细化禁止对危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为；对在小区里面养犬行为进行约束，明确了物业服务企业的劝阻、制止、报告义务；对车位使用进行规定，规划用于停放车辆的，建设单位应当优先满足业主的需求；对公有部位、共用设施设备的经营活动和收益使用进行规定；明确交纳物业服务费用的时间从房屋交付使用之日起计，并全额交纳；维修养护义务，维修责任界定；供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等进入小区提供服务的应予以配合。
第五章为物业管理服务（第四十二条至第六十条），主要内容：建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，对物业服务企业进行信用评价和等级评定，以及信用评价结果运用；前期物业管理应与物业服务企业签订合同，制定临时管理规约，通过招投标的方式选聘物业服务企业，并向买受人明示相关情况，前期物业服务合同终止时限；物业共用部位、共用设施设备查验，资料移交备案，配套设施设备的产权归属；物业服务企业应当履行的义务，不得从事的行为；选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定；物业服务费用收取、明码标价、备案；紧急突发情况报告制度；物业服务公司有序退出。
第六章为法律责任（第六十一条至第六十三条），主要内容：
涉及的罚则条款主要是《物业管理条例》的法律责任条款，只是增加了对未按时缴纳物业服务费用的业主和不按规定履行服务义务的企业进行信用惩戒，将未按时缴纳物业服务费用的业主名单在物业管理区域内或文山市政务网上公布，对不按照本办法规定履行物业服务义务的企业，将根据“云南省物业服务企业信息管理平台”数据进行相应的处罚、处理，并记入不良信用记录。
第七章为附则（第六十四条至六十五条）主要内容是明确《办法》的解释部门及施行日期。
相关政策文件链接： 《文山市人民政府关于印发文山市物业管理办法（试行）的通知》（文市政规〔2021〕5号）
